La nueva ley de alquileres impuso que los montos de los contratos se actualicen una vez por año y reflejando en parte la inflación, que saltó a niveles récord recientemente. Eso viene generando durísimos incrementos que los inquilinos deben enfrentar de un mes al otro, sin gradualidad alguna.
Hay familias que se enfrentarán en octubre de 2022 a su primer ajuste anual. Para otras ya será el segundo y último, si iniciaron su alquiler en los primeros meses de vigencia de la norma, que debutó en julio de 2020 (esos inquilinos ya habían tenido un aumento en 2021).
En cualquiera caso, el modo de de calcular el nuevo importe es el mismo. La ley nacional 27.551 estableció que los contratos deben durar al menos tres años y ordenó que, durante ese período, sobre el precio mensual "sólo pueden realizarse ajustes anuales" con una fórmula determinada.
Esa cuenta, para quienes tuvieron la primera actualización a mediados de 2021, había arrojado niveles de ajuste del 41% anual. Pero luego el proceso inflacionario se aceleró y ahora las cuotas están teniendo saltos mayores al 67%.
Los incrementos hoy representan decenas de miles de pesos. Foto: Archivo.¿Cómo se debe definir el porcentaje de aumento anual del alquiler, según la nueva ley?
La ley indica que los ajustes deben realizarse "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".
Es decir, que los aumentos deberían quedar en un punto medio entre lo que hayan avanzado en el último año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad encargada de elaborar y publicar ese índice, denominado Índice para Contratos de Locación (ICL).
El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en esta web del BCRA. De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL arrancó en 1,0; que en octubre de 2021 (hace un año) ya era de 1,56; y que octubre de 2022 lo arrancará en 2,61. Es decir, que en sólo 2 años y 3 meses avanzó un 161%.
Ahora el dueño decide a qué valor alquilar el primer año, y luego los ajustes se definen por un índice oficial. Foto: Emmanuel Fernández.¿Cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler si tengo en octubre el ajuste anual?
Paso 1: averiguar los ICL. Hay que consultar aquí, por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el próximo ajuste.
Por ejemplo, el 1° de octubre de 2021 el ICL era 1,56 y el 1° de julio de 2022 el ICL será 2,61.
Paso 2: calcular la variación. Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación exacta del índice durante el último año de alquiler.
En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 2,61 dividido 1,56. Como resultado se obtiene un valor de 1,67307. Eso implica que habrá que aplicar un aumento del 67,3%.
Paso 3: calcular el nuevo monto. Lo que resta es tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
En el ejemplo, si desde octubre de 2021 se venían pagando $ 65.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 1,67307. La cuenta arroja $ 108.750: ese será el alquiler mensual que se deberá pagar entre octubre de 2022 y septiembre de 2023 inclusive.
¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?
Distintos actores vinculados a los alquileres desarrollaron calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.
¿Cómo funcionan">